서울시 모아주택·모아타운 규제 완화, 무엇이 달라졌나?
서울시가 노후 저층 주거지의 주택 공급과 주거 환경 개선을 위해 모아주택·모아타운 관련 규제를 완화했습니다. 이번 제도 개선의 핵심은 모든 사업지에 일괄적으로 용적률 500%를 적용하는 것이 아니라, 입지와 공공기여 조건을 충족하는 일부 사업지에서 용적률을 추가로 높일 수 있도록 한 것입니다.
또한 제2종 일반주거지역 중 7층 이하 지역에 적용되던 평균 층수 제한이 폐지되면서, 사업지의 여건에 따라 보다 유연한 건축계획을 수립할 수 있게 됐습니다. 다만 용적률과 층수는 사업지별 입지 조건과 심의 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 모든 모아주택·모아타운에 동일하게 적용되는 것으로 이해해서는 안 됩니다.
모아주택·모아타운 규제 완화의 핵심
이번 제도 개선에서 확인되는 주요 변화는 크게 두 가지입니다.
- 특정 입지와 공공기여 조건을 충족하면 용적률을 최대 500%까지 검토할 수 있습니다.
- 제2종 일반주거지역 7층 이하 지역에 적용되던 평균 13층 이하 규정이 폐지됐습니다.
따라서 이번 규제 완화를 단순히 ‘모든 저층 주거지에서 용적률 500%와 고층 건축이 가능해졌다’고 해석하는 것은 정확하지 않습니다.
용적률 최대 500%, 모든 지역에 적용되는 것은 아니다
가장 관심을 받는 내용은 용적률을 최대 500%까지 높일 수 있다는 점입니다. 그러나 이는 전체 모아주택·모아타운 사업지에 일괄 적용되는 기준이 아닙니다.
용적률 최대 500%는 주로 역세권이나 간선도로변과 같이 비교적 기반시설 여건이 양호한 입지에서 검토됩니다. 여기에 매입임대주택 공급 등 일정한 공공기여 조건도 함께 충족해야 합니다.
즉, 일반적인 저층 주거지라면 별도의 조건 없이 용적률 500%를 적용받는 것이 아니라, 사업지의 위치와 도로 여건, 주변 기반시설, 공공기여 계획 등을 종합적으로 검토받아야 합니다.
핵심 정리
용적률 최대 500%는 역세권·간선도로변 등의 입지 조건과 매입임대주택 공급 등 공공기여 조건이 결합되는 경우 검토될 수 있습니다.
제2종 일반주거지역의 평균 층수 제한 폐지
이번 제도 개선에서 비교적 명확하게 확인되는 변화는 제2종 일반주거지역 7층 이하 지역에 적용되던 평균 13층 이하 규정이 폐지됐다는 점입니다.
기존에는 해당 지역에서 모아주택 사업을 추진하더라도 전체 건축물의 평균 층수를 13층 이하로 계획해야 했습니다. 평균 층수 제한이 사라지면서 사업지의 형태와 주변 여건에 따라 건축물의 높이와 배치를 보다 유연하게 계획할 수 있게 됐습니다.
다만 평균 층수 제한이 폐지됐다고 해서 모든 구역에서 곧바로 15층 이상의 고층 건축이 허용되는 것은 아닙니다. 실제 건축계획은 해당 지역의 용도지역, 도로 조건, 일조와 경관, 기반시설 수용 능력, 각종 심의 결과에 따라 결정됩니다.
따라서 ‘층수 제한이 완전히 사라졌다’기보다는 ‘기존의 일률적인 평균 13층 기준이 폐지돼 사업지별 계획의 유연성이 높아졌다’고 표현하는 것이 더 정확합니다.
저층 주거지에는 어떤 변화가 예상될까?
조건부 용적률 상향과 평균 층수 제한 폐지는 노후 저층 주거지의 사업성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.
기존에는 좁은 사업 면적과 낮은 용적률, 획일적인 층수 제한 때문에 사업비를 감당하기 어려운 구역이 적지 않았습니다. 용적률과 건축계획을 보다 유연하게 적용할 수 있다면 추가 주택을 확보하고, 이를 통해 사업비 부담을 낮출 가능성이 있습니다.
주택 정비와 함께 주차장, 보행로, 공원, 주민공동시설 등 부족했던 생활 기반시설을 개선할 가능성도 커집니다. 노후한 단독주택과 다세대·연립주택이 밀집한 지역에서는 주거 안전성과 생활 편의성이 함께 개선될 수 있습니다.
반면 건축물의 높이와 밀도가 높아질 경우 일조권, 조망권, 교통량, 주차 수요, 학교와 공공시설 수용 능력 등에 대한 검토가 필요합니다. 규제가 완화됐더라도 주변 생활환경에 미치는 영향을 고려하는 심의 절차는 계속 적용됩니다.
주민과 토지 소유자가 확인해야 할 사항
모아주택·모아타운 후보지 또는 사업 추진 지역의 주민이라면 ‘용적률 최대 500%’라는 숫자만으로 사업성을 판단해서는 안 됩니다.
실제로 적용 가능한 용적률은 사업지마다 다르며, 다음과 같은 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 해당 부지의 용도지역과 기존 용적률
- 역세권 또는 간선도로변 해당 여부
- 접도 조건과 도로 폭
- 매입임대주택 등 공공기여 조건
- 사업지 주변의 교통과 기반시설 여건
- 통합심의와 각종 도시계획 심의 결과
- 사업비와 조합원 추가 분담금
특히 최대 용적률은 법적으로 보장되는 확정 수치가 아니라, 여러 조건을 충족했을 때 심의를 통해 검토될 수 있는 상한선에 가깝습니다.
기존 재개발과 모아주택·모아타운의 차이
기존 재개발사업은 비교적 넓은 구역을 하나의 정비구역으로 지정한 뒤 대규모 철거와 공동주택 건설을 추진하는 방식입니다. 정비구역 지정과 조합 설립, 사업시행인가 등 여러 절차를 거치기 때문에 사업 기간이 길어질 수 있습니다.
반면 모아주택은 여러 필지의 소유자가 소규모로 공동 개발하는 방식이며, 모아타운은 여러 개의 모아주택 사업을 하나의 생활권 단위로 묶어 도로와 공원, 주차장 등 기반시설을 함께 정비하는 개념입니다.
대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 점진적으로 정비할 수 있다는 점이 특징이지만, 토지 소유자 간 이해관계 조정과 사업성 확보가 중요하다는 점은 기존 정비사업과 크게 다르지 않습니다.
공식 자료에서 확인되지 않은 내용
모아주택·모아타운 규제 완화와 관련해 일부 자료에서는 매도청구권 도입, 사업 면적 확대, 주택 수 기준 완화 등의 내용이 함께 언급되고 있습니다.
그러나 이번 서울시 발표 관련 공식 자료에서는 다음 내용을 명확하게 확인하기 어렵습니다.
- 새로운 매도청구권이 이번 규제 완화로 도입됐다는 내용
- 사업 면적이 1만㎡에서 2만㎡로 일괄 확대됐다는 내용
- 단독·다세대·연립주택의 주택 수 기준이 완화됐다는 내용
- 노후·불량건축물 비율 기준이 67%에서 57%로 변경됐다는 내용
- 개별 사업에 최대 375억 원의 예산이 지원된다는 내용
관련 내용은 다른 정비사업 제도나 별도의 법령 개정 사항과 혼재됐을 가능성이 있으므로, 공식 법령과 서울시 고시·공고를 추가로 확인하기 전까지는 확정된 사실처럼 단정하지 않는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 모든 모아주택 사업에서 용적률 500%를 적용받을 수 있나요?
아닙니다. 역세권 또는 간선도로변과 같은 입지 조건을 갖추고, 매입임대주택 공급 등 공공기여 조건을 충족하는 일부 사업지에서 최대 500%까지 검토될 수 있습니다. 실제 적용 수치는 사업지별 심의 결과에 따라 달라집니다.
Q. 평균 층수 제한이 폐지되면 원하는 높이로 건물을 지을 수 있나요?
그렇지는 않습니다. 제2종 일반주거지역 7층 이하 지역의 평균 13층 이하 규정은 폐지됐지만, 개별 건축물의 높이와 층수는 용도지역, 도로 조건, 일조권, 경관, 기반시설과 심의 결과에 따라 결정됩니다.
Q. 이번 제도 개선으로 주택 공급이 얼마나 늘어나나요?
현재 공개된 자료만으로는 실제 증가 물량을 정확하게 단정하기 어렵습니다. 규제 완화로 일부 사업지의 사업성이 개선될 가능성은 있지만, 주민 동의와 사업계획 수립, 심의, 인허가, 착공까지 상당한 시간이 필요합니다.
Q. 모아타운으로 지정되면 사업 추진이 확정된 것인가요?
아닙니다. 모아타운 지정은 해당 지역을 소규모주택정비 관리지역으로 계획하는 절차에 해당합니다. 개별 모아주택 사업은 토지 소유자의 동의, 조합 설립 또는 사업시행자 구성, 사업성 검토와 인허가 절차를 별도로 거쳐야 합니다.
Q. 토지나 주택을 보유하고 있다면 무엇을 먼저 확인해야 하나요?
서울시 또는 관할 자치구의 공식 공고를 통해 해당 부지가 모아타운 대상지에 포함되는지 확인해야 합니다. 이후 용도지역, 예상 용적률, 공공기여 조건, 추정 분담금, 사업 일정과 주민 동의 현황을 종합적으로 살펴보는 것이 좋습니다.
결론
서울시 모아주택·모아타운 규제 완화의 핵심은 모든 저층 주거지에 용적률 500%를 허용하는 것이 아닙니다.
역세권과 간선도로변 등 일정한 입지 조건을 갖추고 매입임대주택 공급과 같은 공공기여 조건을 충족하는 경우, 용적률을 최대 500%까지 검토할 수 있도록 사업계획의 선택지를 넓힌 것이 핵심입니다.
또한 제2종 일반주거지역 7층 이하 지역의 평균 13층 이하 규정이 폐지되면서 건축계획의 유연성이 높아졌습니다. 다만 실제 용적률과 층수는 사업지별 조건과 심의 결과에 따라 달라집니다.
모아주택이나 모아타운 사업을 검토하는 주민과 투자자는 홍보 문구나 최대 수치만 보기보다, 해당 부지에 실제로 적용되는 도시계획 조건과 공공기여 내용, 예상 분담금과 사업 절차를 구체적으로 확인해야 합니다.
※ 이 글은 2026년 7월 9일 서울시 발표 관련 자료를 기준으로 작성했습니다. 실제 사업 적용 기준은 향후 법령, 조례, 고시 및 사업지별 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
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참고할 만한 공식 자료
- 서울특별시 도시계획정보 누리집 - 서울시 모아주택·모아타운 제도와 관련된 도시계획, 용적률 등 공식 정보 확인에 필요함
- 국토교통부 소규모 주택정비사업 안내 - 모아주택·모아타운과 관련된 소규모 주택 정비사업 정책과 법령을 이해하는 데 도움이 되는 정부 공식 자료임